כמה מס רכישה בדירה נוספת בשנת 2026?

מדריך מקצועי ומעודכן לשנת 2026, כולל מדרגות המס ודוגמאות חישוב

 

רכישת דירה נוספת היא שלב משמעותי בחיים — בין אם זו השקעה, מעבר דירה או תכנון משפחתי עתידי. לצד ההתרגשות חשוב להבין לעומק את השלכות המס, במיוחד מכיוון שבדירה נוספת המס מחושב אחרת מאשר בדירה ראשונה.

במאמר זה יובאו הסברים ברורים, טבלה מספרית עדכנית, קישור למחשבון רשמי וקטע שאלות נפוצות שיסייעו להבין את הנושא לפני חתימה על עסקה.

מהו מס רכישה על דירה נוספת?

מס רכישה הוא מס שמוטל בעת רכישת זכות בדירה או נכס מקרקעין.

כאשר רוכשים דירה נוספת, כלומר כבר קיימת בבעלות הרוכש דירה אחרת, המס מחושב מהשקל הראשון - ללא הפטור לדירה יחידה - ולפי מדרגות שווי בשיעורי מס גבוהים יותר.

מדרגות מס רכישה – טבלה עדכנית ל-2026

בדירה שאינה דירה יחידה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, שיעורי המס הם:

·        על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%

·        על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

הערה חשובה: הסכומים מבוססים על נתונים כלליים ומתעדכנים מדי תקופה על-ידי רשות המיסים. יש לבדוק את המספרים המדויקים מול המקור הרשמי בעת ביצוע החישוב בפועל.

איך מחושב המס בפועל?

מס הרכישה מחושב באופן מדרגי, ולא בשיעור אחיד על מלוא סכום העסקה. כלומר:

• החלק הראשון של שווי הדירה יחויב בשיעור מס נמוך יותר

• החלק הבא יחויב בשיעור גבוה יותר

דוגמה:

אם שווי הדירה הוא 2,400,000 ₪ —המס יחושב לפי החלוקה בטבלה למעלה, כך שכל "מקטע" משולם בשיעור המתאים לו.

דוגמה מספרית לחישוב

נניח שנרכשה דירה נוספת בשווי 7,000,000  ₪.

המס יחושב כך:

• על 6,055,070 ₪ × 8% = 484,406 ₪

• על היתרה בסך 944,930 ₪ × 10% = 94,493 ₪

• סך מס רכישה: 578,899 ₪

הדוגמה ממחישה כמה חשוב להבין את חלוקת המס ולא להסתמך על הערכה כללית בלבד.

מחשבון מס רכישה רשמי

לסימולציה מהירה של מס הרכישה לפי הנתונים האישיים - ניתן להשתמש במחשבון הרשמי של רשות המיסים:

מחשבון מס רכישה – רשות המיסים:

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

שימו לב: המחשבון הוא כלי עזר בלבד ואינו מחליף בדיקה מקצועית, במיוחד כשיש פטורים, דירה חלופית או מצבים אישיים ייחודיים.

מתי ניתן להפחית את מס הרכישה?

במצבים מסוימים אפשר להפחית את החבות במס, למשל:

·        רכישת דירה חלופית עם מכירת הדירה הקודמת בזמן הקבוע בחוק

·        אופן רישום הזכויות בין בני זוג

·        רכישת חלק יחסי בדירה בלבד

·        מצבים של ירושה או רישום זכויות מורכב

כדאי לבדוק כל מקרה לגופו, משום שפרטים קטנים משפיעים על החבות הכוללת.

טעויות נפוצות שרוכשים עושים

·        מתבססים על הנחה כללית של 8% מבלי לבצע חישוב מלא לפי מדרגות

·        מתעלמים מהשפעת רישום זכויות בין בני זוג

·        מסתמכים רק על מחשבון ולא על בדיקה מקצועית

·        לא בודקים מצב של דירה חלופית או פטורים רלוונטיים

שאלות נפוצות  

האם מס רכישה שווה בכל הארץ?

כן — שיעורי המס זהים בכל רחבי הארץ, אך נקבעים לפי שווי הדירה הספציפית.

האם חייבים לשלם מס גם כשמדובר בירושה?

במקרים של ירושה יש התייחסות מיוחדת במס, אך זה תלוי במצב המשפחתי והירושה. מומלץ בדיקה פרטנית.

האם פריסת תשלומים של מס רכישה אפשרית?

 ככלל, מס רכישה יש לשלם בתוך 60 ימים ממועד העסקה.

במקרים חריגים ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה להסדר, אך אין מדובר בזכות אוטומטית.

האם כדאי לסמוך על מחשבון רשות המיסים בלבד?

המחשבון שימושי לסימולציה, אך הוא אינו בודק פטורים, דירה חלופית או רישום זכויות — ולכן אינו תחליף לייעוץ מקצועי.

לסיכום

מס רכישה על דירה נוספת בשנת 2026 מחושב לפי מדרגות שווי של 8% ו- 10%. היכרות עם שיעורי המס, חישוב נכון של החבות, והבנה של נסיבות אישיות חשובות במיוחד לפני חתימה על עסקה.

לפני חתימה על הסכם רכישה – מומלץ לבדוק את כל הנתונים מול איש מקצוע, כדי להבטיח את התמונה המלאה והמדויקת ביותר.